A la hora de alquilar una vivienda los propietarios se plantean la opción de hacerlo en su totalidad ya sea para larga temporada o para alquiler vacacional y también se pueden plantear la opción de alquilar la misma por habitaciones.
Es una opción cada vez más común, sobre todo en ciudades con un importante campus universitario, y que conlleva una serie de particularidades.
El alquiler por habitaciones no es sino la posibilidad de alquilar la vivienda por partes, en el que es necesario hacer un contrato de alquiler a cada uno de los inquilinos. No es posible hacer un contrato para la totalidad de la vivienda, ya que son contratos separados para cada uno de los inquilinos.
Este tipo de contrato no está regulado por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) pero sí se enmarca dentro del Código Civil.
Se trata de un contrato entre las partes en el que es obligatorio hacer un contrato a cada uno de los inquilinos y cuya característica fundamental es que no existe prórroga, esta es fijada por las partes a la hora de establecer los periodos de alquiler.
La vivienda ha de estar amueblada y equipada adecuadamente tanto en las habitaciones como en las zonas comunes y han de existir unas normas comunes de la casa que han de respetarse.
Al igual que en otro tipo de alquileres es necesario que el propietario declare los ingresos percibidos por el mismo, aunque el inquilino no tiene derecho a desgravación.
A pesar de que la noticia no es nada positiva, el sector tomó un poco de aire a partir de Septiembre.
La llegada de la pandemia frenó en seco el sector de la compraventa en la provincia dejando un dato un tanto preocupante. El sector ha comercializado en los primeros nueve meses del año un total de 16.786 viviendas, lo que supone un 25.5% menos que en el mismo periodo del pasado año, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.
Atendiendo al tipo de viviendas, el sector de la segunda mano es el que registró una mayor caída, un 30%, mientras que el de la obra nueva sólo cayó un 7%, esto también se debe a que la vivienda de segunda mano acapara un mayor número de operaciones (un 77% del total con 12.952 viviendas)
Mientras que en 2019 todos los meses se superaron las 2.000 viviendas vendidas, este año sólo sucedió esto en Enero y Febrero, ya que con la llegada de la pandemia el sector frenó y aunque a mediados de Marzo se decretó el confinamiento domiciliario se siguió superando el millar de operaciones mensuales.
Todas estas ventas que se hicieron de menos en los meses de confinamiento ven un ligero repunte con los datos de Septiembre, que fueron incluso mejores que los del año anterior (creciendo un 16% con respecto a los del año anterior) aunque aún es pronto para valorar si se trata de un cambio de tendencia o de una raya en el agua, para lo que habrá que esperar a conocer el resultado del último trimestre del año.
Málaga se encuentra en la media nacional, ya que la disminución en el país ha sido del 22.1% y en Andalucía del 20%, siendo las provincias de Málaga y Cádiz las más afectadas en la Comunidad.
Comprar o vender una vivienda ahora, esa es la cuestión.
Algunos expertos aconsejan hacer ofertas y otros, esperar.
Son muchas las respuestas en base a las diferentes teorías que nos podemos encontrar según los expertos en la materia, pero la realidad es que nos vemos inmersos en un momento de crisis en el que nos invaden las dudas y miedos.
En esta situación podemos encontrar quién espera a que bajen los precios tal y como ocurrió en 2008, en el que se espera que mucha gente tenga la necesidad de vender su vivienda, lo que provocará un aumento considerable de la oferta y muchos propietarios tendrán la necesidad de vender de modo urgente, lo que hará que bajen los precios para poder vender de forma rápida estos inmuebles, aunque a día de hoy no hay un parque de viviendas suficiente al que urja vender a cualquier precio.
Por otro lado, según el portal Idealista los propietarios no están dispuestos a vender por un valor inferior al que esperan y por este motivo se rechazan tres de cada diez ofertas. Ahora el comprador responde a un perfil cualificado que ataca con contraofertas muy agresivas en torno al 20-30% del precio de salida.
Ahora, según el portal Idealista se están alargando las negociaciones, siendo antes del confinamiento necesarias una media de 10 visitas para cerrar una venta y situando esta media en 15 visitas en el momento actual.
Según un informe de Tecnocasa sobre el precio inicial de venta, los pisos están teniendo una rebaja media del 5.1% en el cierre de las operaciones, aunque en todo caso no se ha registrado el desplume en los precios que todos esperaban.
La revista Forbes ha incluido a Málaga entre los mejores destinos del mundo para jubilarse.
La Costa del sol es uno de los destinos que la citada publicación junto a Bilbao y la Costa de Azahar sitúa en el punto de mira del sector de la tercera edad de alto nivel adquisitivo, fundamentalmente norteamericano.
La recomienda por su precio, seguridad y asistencia sanitaria.
En este sentido destaca que sus precios son inferiores a la media del resto de Europa, lo cual junto al clima y las infraestructuras hace de la ciudad un destino ideal para las personas mayores.
La baja criminalidad y la asistencia sanitaria tanto por el sistema público como por la red de clínicas privadas son también aspectos importantes que hacen a este público decantarse por el destino.
Por último, otro punto a favor es la facilidad para obtener visado para el público norteamericano, ya que la revista Forbes advierte de que es un aspecto que han de tener en cuenta aquellos que plantean estancias largas en un destino determinado. En este sentido advierte que hay que demostrar unos ingresos anuales de 36.000 € por pareja, lo cual es una cifra bastante asequible para el público a quién va dirigida la publicación.
También destaca la revista la existencia de un tratado entre España y Estados Unidos que elimina el doble cobro de impuestos entre ambos países.
El mercado de la vivienda presenta en el momento actual multitud de incertidumbres al igual que ocurre en muchos otros sectores a nivel nacional. Es por esto que muchos se han aventurado a realizar sus previsiones de cómo va a afectar la crisis actual al mercado de la vivienda.
El Banco de España ya se ha pronunciado al respecto y prevé «ajustes a la baja» de ventas y precios en el mercado inmobiliario debido al Covid-19 tal y como asegura la institución en su informe de Estabilidad Financiera de primavera.
El organismo gobernado por Pablo Hernández de Cos señala que ya antes de la «perturbación» que ha supuesto la crisis sanitaria el mercado inmobiliario se encontraba en fase de desaceleración, tanto en actividad y transacciones como en precio. Este organismo subraya que ya en 2019 las compraventas se contrajeron tanto en el segmento de obra nueva como, en mayor medida, en el de vivienda usada. Del mismo modo, también se observó en este periodo una moderación en los precios.
El Banco de España señala que el confinamiento de la población habría tenido un «impacto muy significativo en la demanda» y lo justifica apoyándose en la intensa caída sufrida en las búsquedas en internet de términos asociados tradicionalmente a la búsqueda de vivienda.
En este puzzle en el que la evolución del mercado va a venir definida por la evolución de varios factores el profesor Gay de Liébana advierte que es una coyuntura difícil y que las rentas van a disminuir por el aumento del desempleo, lo que afectará a la capacidad adquisitiva. Con respecto a la vivienda de nueva construcción indica que se esperan sólo ligeros ajustes, mientras que podría haber una mayor oferta de viviendas de segunda mano debido a la necesidad de algunos inversores de «monetizar» su patrimonio, lo cual también afectaría a los precios a la baja.
El portal Pisos.com en rueda de prensa virtual indicó que espera que el mercado pierda más de 50.000 compraventas este año según sus estimaciones más optimistas basadas en que se cumpla el mejor de los escenarios en el que el sector se reactivará de forma rápida en el último trimestre del año. Si el sector no remontara en esa fecha la caída puede ser incluso mayor.
Para este portal la consecuencia más inmediata de la caída de las operaciones es la bajada de los precios en consonancia con la caída del PIB pronosticada por el Banco de España. «El mayor impacto en el precio será en las zonas donde haya una mayor tasa de paro y menor capacidad económica, menor industria y más dependencia del turismo»
La agencia de calificación estadounidense Standard and Poor’s pronostica una caída del 3.2% en los precios de las viviendas en España.
El pasado 2 de mayo, el diario económico Expansión publicaba unas declaraciones de Samuel Población, director Nacional de Residencial y Suelo de CBRE España afirmando que: «Observaremos descuentos en la vivienda de segunda mano por situaciones particulares de los propietarios pero en la obra nueva los promotores no precisan ajustar los precios».
En el extremo opuesto está el informe de Real Estate Business School y la Universidad de Málaga, de finales de marzo que estima una caída de las ventas del 46.8% en obra nueva y del 37.4% en vivienda usada, junto con una caída de los precios del 16.7 % de las primeras y del 18.4% de las segundas.
